Artigo

 

 

 

 

ALGUMAS OBSERVAÇÕES ACERCA DA SUBLOCAÇÃO DE IMÓVEIS

 

21 de setembro de 2015

 A sublocação de imóveis se mostrava desinteressante para o mercado imobiliário, nomeadamente para o locador, porque se podia pensar na perda de controle sobre o locado ou mesmo na confusão da locação.  
   Ao passo que muitos locatários tinham o receio de não poder usufruir plenamente de sua posse direta como lhes melhor conviesse, se precisassem, inclusive realizando o traspasse da locação para suprir um problema, inferimos, momentâneo.  
   Mas como em muitos outros institutos jurídicos, que surgem com o fim único de atender às necessidades humanas e acompanhar a realidade social, a locação tem de se adequar constantemente às mudanças do setor imobiliário. Afirmam alguns profissionais que a locação de imóveis vem perdendo uma fatia do mercado, daí por certo se deve ser maleável quanto às novidades impostas para se proceder ao tão almejado crescimento do subsetor.  
  A locação de imóveis tem papel importante no cenário social, porque atende a demanda da sociedade, infelizmente, carente de efetivas oportunidades para concretizar o direito social a moradia, conforme estabelecido em art. 6º, caput, da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Ou seja, o Estado detentor deste dever, não oferece condições e meios adequados, através de políticas públicas, para atender uma das necessidades mais prementes da população.  
 

 Portanto, a locação de imóveis não pode ser destacada da realidade, deve sim se adaptar as mudanças, e uma delas corresponde à convalidação na prática da sublocação – a efetiva aceitação -, tão útil nos dias de hoje.  
   “A sublocação ocorre quando um imóvel alugado por um inquilino é ocupado por outra pessoa, que passa a pagar os encargos da moradia como o aluguel, condomínio ou parte deles. “(MILLÉO, 2012, on-line).    
   Ao se abordar a aceitação, esta deve ultrapassar primeiramente a barreira formada pelo locador, que, no inconsciente popular, ficou assentado que a sublocação não seria algo proveitoso ou de acordo com os ditames legais. Para dirimir esta questão, num primeiro momento se apresenta o que determina a lei do inquilinato nesse sentido, a qual assegura o direito a exercer a sublocação, mediante a autorização expressa e por escrito do locador. Vejamos:  
    “ Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.   
            § 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.   
            § 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.” (BRASIL, 1991).     
   Vê-se, portanto, que o legislador tentou de alguma forma resguardar uma situação habitual e que se reveste da mais lídima regularidade legal. Assim, estando o locador de acordo, não há razão para impugnar tal pretensão.  
   Não havendo conhecimento ou concordância do locador, a locação e a sublocação poderão ser de pronto desfeitas por determinação legal e judicial, como se observa no acórdão que se segue:  
   “Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. SUBLOCAÇÃO NÃO CONSENTIDA PELO LOCADOR. DESPEJO COMPULSÓRIO. POSSIBILIDADE. Mantida a decisão que determinou o despejo compulsório. Sublocação havida entre a ora agravante e terceiro que não contou com o consentimento por escrito do locador. Inviabilidade da oposição dos embargos de terceiro para o fim de garantir a posse do imóvel. NEGADO SEGUIMENTO AO AGRAVO EM DECISÃO MONOCRÁTICA. (Agravo de Instrumento Nº 70061544284, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ergio Roque Menine, Julgado em 09/09/2014). (Grifo nosso). (RIO GRANDE DO SUL, 2014).  
   A sublocação de imóveis, seja residencial ou não residencial, oferece condições apropriadas para a manutenção da locação original. Ou seja, se for da anuência do locador, a sublocação se constituirá em meio hábil para o cumprimento das obrigações próprias do locatário (sublocador), obviamente que vinculando o sublocatário.  
   A sublocação, por óbvio, não exime o sublocatário de certas responsabilidades perante a locação. Portanto, no transcorrer normal desta relação, remanesce ao sublocatário a responsabilidade subsidiária para com o locador, em face da obrigação que deve ao sublocador. A lei do inquilinato dispõe sobre este tópico:  
   “Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.” (BRASIL, 1991).  
   Se não há conhecimento, aceitação ou convalidação da sublocação, não assiste razão ao locador se agarrar a esta relação diretamente, porque, também, torna-se algo incoerente.  
   “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E OUTROS ENCARGOS - CONTRATO PRORROGADO AUTOMATICAMENTE POR TEMPO INDETERMINADO - SUBLOCAÇÃO SEM AUTORIZAÇÃO EXPRESSA DO LOCADOR PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DA FIANÇA - PREVISÃO EXPRESSA EM CLÁUSULA CONTRATUAL - RESPONSABILIDADE DA APELANTE E DOS FIADORES ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES.  
   I - Ocorrida a sublocação sem a autorização expressa do locador, a responsabilidade pelo pagamento dos débitos decorrentes do contrato permanece com o locatário e seus fiadores, de forma solidária.  
   II - Na esteira dos entendimentos do STJ, a fiança prestada em contrato de locação por prazo determinado, automaticamente prorrogado por prazo indeterminado, estende-se até a data da entrega das chaves, se havida pactuação neste sentido, sendo dispensada a manifestação expressa dos fiadores.  
   V.V. - COBRANÇA ALUGUÉIS E ENCARGOS - FIANÇA - INTERPRETAÇÃO. A obrigação decorrente de fiança deve se restringir ao prazo originalmente contratado, descabendo se exigir do garantidor adimplemento de débitos que pertencem ao período da prorrogação da locação, ao qual não anuiu. (Apelação Cível 1.0024.09.599256-6/001, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça de MG, Relator: Anacleto Rodrigues (JD CONVOCADO), Julgado em 25/03/2014). (Grifo nosso).” (MINAS GERAIS, 2014).   
   De tal modo, a sublocação deve estar resguardada pela ciência e pela aceitação do locador, porque do contrário os inconvenientes serão enormes, dada a possibilidade, até mesmo, do locador ingressar com a ação de despejo por infração aos termos do contrato, se não forem rigorosamente observados.       “Sublocar um imóvel em desacordo com as cláusulas do contrato original pode resultar no cancelamento do acordo. Por caracterizar uma infração contratual, o proprietário do imóvel pode ingressar na Justiça com uma ação de despejo com base no artigo 9º da Lei do Inquilinato.” (MILLÉO, 2012, on-line).    
   Neste mesmo sentido aponta acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul:   “Ementa: AÇÃO DE DESPEJO POR INFRAÇÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PRELIMINAR REJEITADA. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. INFRAÇÃO CONTRATUAL CARACTERIZADA. SUBLOCAÇÃO E ALTERAÇÃO DA FINALIDADE DA LOCAÇÃO DEMONSTRADAS. PROCEDÊNCIA DO DESPEJO. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70060839503, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vicente Barrôco de Vasconcellos, Julgado em 10/09/2014). (Grifo nosso).”(RIO GRANDE DO SUL, 2014).  
   Frise-se que haverá o risco da sublocação “clandestina”. Ou seja, pensando em preservar a locação e em não ter “dor de cabeça” com mudanças de bens móveis etc., o locatário subloca o imóvel sem dar ciência ao locador – mesmo sabendo ser vedado em virtude de contrato -, por achar que esta se realizando num curto período de tempo não causará problemas.  
   Com o fito de evitar este inconveniente supracitado, o locador pode estabelecer em pacto locatício que fará vistorias periódicas, por certo que deve estar imbuído da boa-fé e da razoabilidade para não embaraçar a locação. Antes de realizar a vistoria, deverá comunicar com antecedência mínima de 24(vinte e quatro) horas, contando, inclusive, com a disponibilidade do locatário para estar presente a este ato.  
   Outro risco que se deve ter cuidado é o caso da sublocação ser realizada de maneira desmedida, sem qualquer controle. Ao permitir a sublocação, o locador deve legitimar o processo, não o deixando de forma verbal, para que se evite o problema de não saber ao certo quem é o sublocatário, o qual também é responsável pela locação na proporção determinada legalmente.  
   “Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS, ENCARGOS E REPAROS NO IMÓVEL. ÔNUS DA PROVA. CASO CONCRETO. OCUPAÇÃO DO IMÓVEL POR TERCEIROS COM A ANUÊNCIA DOS LOCADORES. SUBLOCAÇÃO CONSENTIDA, MAS NÃO FORMALIZADA, SEGUIDA DE SUSCESSIVAS SUBLOCAÇÕES. NO CASO, O AUTOR NÃO LOGROU ÊXITO EM COMPROVAR OS FATOS CONSITUTIVOS DO SEU DIREITO, NOS TERMOS DO ART. 333, INC. I, DO CPC. SENTENÇA CONFIRMADA. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70061285383, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Julgado em 08/10/2014). (Grifo nosso).” (RIO GRANDE DO SUL, 2014).  
   Portanto, diante dessas considerações, certifica-se que a sublocação é uma realidade que se incorpora cada vez mais ao mercado, por ser útil em dadas situações. Mas para a sua efetivação, aconselha-se que as partes acertem tal possibilidade ainda em sede de contrato de locação, e, posteriormente, havendo intenção do locatário em sublocar, que este comunique previamente ao locador, contando com a sua anuência expressa.  
   Infere-se que a ciência do intuito de se promover a sublocação tem a ver com o direito de ser informado, e de consentir ou não. Mesmo diante da posse direta que assiste ao locatário, este não pode dispor do bem como se seu fosse, porque aí, obviamente, não compreende a propriedade.   

Dr. Adriano Espíndola Santos

 

Mestre em Direito Civil pela Universidade de Coimbra – Portugal. Especialista em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais –Adriano Barreto Espíndola Santos. Mestre em Direito Civil pela Universidade de Coimbra. Especialista em Direito Civil pela PUC Minas. Especialista em Direito Público Municipal pela Faculdade de Tecnologia Darcy Ribeiro. Advogado inscrito na OAB-CE sob o n° 22.755. PUC Minas. Especialista em Direito Público Municipal. Advogado.

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