Artigo

21 de setembro de 2015

 

A LOCAÇÃO DE IMÓVEIS: UMA ANÁLISE SOBRE A REALIDADE DO MERCADO BRASILEIRO.

 O mercado imobiliário brasileiro ganhou novos contornos desde o crescimento econômico aqui vivenciado, que, por seu turno, deixa outros países mais confiantes para investirem no Brasil. São constatações que se veem há anos, notadamente porque a globalização enseja tal arranjo interno de comercialização e atividades econômicas - isso certifica a segurança para negócios.  
   Nesse período de grandes mudanças no cenário comercial, com a presença de eventos importantes como a copa do mundo de futebol, houve uma guinada nos preços de venda dos imóveis. Isso interferiu sensivelmente nos valores dos imóveis – com aumentos que ultrapassaram as expectativas – e na capacidade de compra do grande público. Ou seja, surgiu uma grande oferta de bens sem que esta acompanhasse o poder de compra do mercado.   Em virtude desses acontecimentos, o mercado aponta para uma queda considerável nas vendas de imóveis, demonstrando a falta de interesses ou mesmo capacidade para tal. Vejamos reportagem pertinente: “No acumulado do ano, o mercado imobiliário mostra uma forte retração. As vendas entre janeiro e agosto totalizaram 11.587 unidades, queda de 48,8% em relação aos mesmos meses de 2013.” (BONATELLI, 2014, on-line).     

 Assim, abre-se espaço para o campo da locação de imóveis, já que o setor habitacional tem de atender a demanda do mercado. Uma das modalidades mais procuradas para um público circulante seria a locação para temporada, porque tem período curto de 90(noventa) dias e, com isso, pode-se praticar preço diferenciado com relação à locação residencial habitual.  
   “Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.” (BRASIL, 1991).  
   Isso se confirma a partir das considerações de Ivanildo Figueiredo, que assevera a possibilidade de se avençar valor de aluguel diferenciado e mais adequado a um bom rendimento para o locador. Ganham as partes, porque de um lado o locador faz jus ao valor de aluguel expressivo em relação ao usual, de outro o locatário tem um imóvel pronto para servir-lhe, com mobílias de ótimo padrão e com condições privilegiadas.  
   “Na maioria dos casos, esse contrato destina-se à locação do imóvel para veraneio, nas praias ou feriados prolongados, cabendo ao locador e ao locatário fixar o prazo e o valor do aluguel, por livre acordo entre as partes. Na locação para temporada, o valor do aluguel é naturalmente superior ao valor da locação sob o regime normal, considerando a finalidade precípua de lazer do seu uso.”(FIGUEIREDO, 2010, p. 145).  
   Além do mais, na locação para temporada o locador disponibiliza imóvel com acessórios e utensílios em condições propícias a atender um público exigente, porque o locatário precisa, na maioria das vezes, de imóvel mobiliado - estado diferenciado.   
   A locação supre uma parcela de mercado que se contrapõe precisamente com a venda de imóveis. Uma fatia da população que não tem condições financeiras, nem interesse em comprar bens – militares, estudantes, empresários etc., estes porque podem mudar de residência ou de ponto comercial -, necessitam da locação com termos bem arranjados.  Daí adequam-se as modalidades de locação residencial, para temporada e a não residencial, conforme seus intentos.  
   Portanto, faz-se imprescindível amoldar a locação de imóveis às necessidades das partes. O contrato de locação deve ser bem confeccionado, com as obrigações distribuídas de modo equilibrado, sem que haja prejuízo de nenhum dos contraentes. Por certo, deve estar assentado com atenção à cláusula geral da boa-fé objetiva, que assegurará a probidade e os deveres da confiança, cooperação e a lealdade, tão importantes para o desenvolvimento da relação jurídica obrigacional.  
   Além das obrigações constantes da lei do inquilinato, que certificam a justeza da citada relação, as partes podem, e devem, estipular outras obrigações a atender seus desejos. O contrato deve vir acompanhado por um termo de vistoria, no qual constará as condições atuais do bem locado, para que não haja desinteligência ao final da locação, nem obrigações que extrapolem aquilo que cabe a cada um.  No contrato de locação as partes têm de estabelecer as obrigações que competem a quem efetivamente usufrui diretamente do bem. De praxe, fixa-se que o pagamento de tributos como o IPTU (imposto predial e territorial urbano) pode ser realizada pelo locatário, mas, para isso, deve haver expressa disposição em contrato de locação.  
   “Art. 22. O locador é obrigado a: [...]VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; ” (BRASIL, 1991).    
   De tal modo, a locação se firma inclusive como alternativa para investimento, porque o locador terá frutos diretos e seguros, e bem mais rentáveis que outras medidas financeiras, sabendo que há risco muito ínfimo de queda do valor do imóvel.  
   E há uma expectativa de que os ganhos financeiros possam auxiliar em novos investimentos, com o fito de aumentar o patrimônio do locador. Ao locar seu imóvel e, por conseguinte, deixando de pagar tributos e taxas que podem ser assumidas pelo inquilino, o locador se vê livre de tais obrigações e poderá, assim, organizar-se financeiramente para buscar, inclusive, comprar novo imóvel.  
   “Na realidade, para o proprietário de um imóvel, alugá-lo é bom e conveniente, pois, além de receber como renda anual algo em torno de 10% do valor venal do seu bem, também deixa de pagar o IPTU, a taxa de condomínio, de energia, de água e de esgoto, de foro, quando for o caso, entre outras. E, se somarmos tudo isso, concluiremos que, a cada dez anos, aproximadamente, o proprietário terá recebido direta e indiretamente recursos que lhe dariam para comprar um outro imóvel semelhante ao que já possui alugado.” (MENDONÇA, 2011, p.79).  
   Embora que se tenham vantagens inerentes à compra de imóveis, porque ao final da concessão de crédito e, por conseguinte, ao honrá-lo o locatário terá o imóvel em sua propriedade, a locação permanece atrativa em virtude de o indivíduo não ter de pagar taxas, emolumentos e tributos altos para a aquisição, mas tão somente terá de honrar com o pagamento da contraprestação de aluguel e dos tributos e taxas próprias da locação, estas mais baixas.  
   Há casos de locação não residencial que o locatário não pensa em adquirir, posto que pretende agregar valor ao seu fundo de comércio - valorizar principalmente o patrimônio que é a marca -, e depois, se necessário, mudar de ponto comercial, desfazendo a locação quando achar conveniente. Não há fundamentalmente vínculo do ponto comercial à marca. Não existem ganhos provenientes só daí, mas sim da marca, muitas vezes mais valiosa que o estabelecimento comercial.  
   Diante de tais observações, evidencia-se que as negociações de locações de imóveis têm grandes possibilidades de permanecer sempre elevada no mercado imobiliário, não sofrendo significativas interferências do setor de venda de imóveis, porque se adequa a boa parcela da sociedade e aos interesses sociais de moradia.  
   Há razões que certificam as vantagens de se promover a locação de imóveis, especialmente para o locador, posto que este poderá auferir rendimentos progressivos que, ainda, reverter-se-ão, se for o caso, para a aquisição de novos investimentos.   

Dr. Adriano Espíndola Santos

 

Mestre em Direito Civil pela Universidade de Coimbra – Portugal. Especialista em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais –Adriano Barreto Espíndola Santos. Mestre em Direito Civil pela Universidade de Coimbra. Especialista em Direito Civil pela PUC Minas. Especialista em Direito Público Municipal pela Faculdade de Tecnologia Darcy Ribeiro. Advogado inscrito na OAB-CE sob o n° 22.755. PUC Minas. Especialista em Direito Público Municipal. Advogado.

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