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Artigo

02 de abril de 2016

SABE AQUELE VIZINHO QUE TE INCOMODA? SUA RELAÇÃO COM ELE É REGIDA POR LEI!

MARIA ALINE CAVALCANTE DA COSTA[1] e ADRIANO BARRETO ESPÍNDOLA SANTOS[2].

 

Sumário:

1. Introdução

2. Árvores limítrofes

3. Passagem forçada

4. Passagem de cabos e tubulações

5. Passagem das águas

6. Limites prediais

7. Conclusão

8. Referências bibliográficas.

 

 

Classificação da área: Direito Civil. 

Resumo

Não são raras as vezes que nos deparamos com incômodas questões de vizinhança: um proprietário que não concorda com a desídia do outro; os abusos quanto ao uso despropositado; a falta de bom senso quando se está em causa o sossego e a segurança dos demais. Deve-se, a bem da verdade, estabelecer-se um ambiente saudável, em que se impere o bem-estar comum e subjetivo, que assiste a cada um, sem restrição. Assim, desenvolver-se-á este trabalho a fim de traçar parâmetros voltados a dirimir estas problemáticas tão comuns, dando suporte, naturalmente, a solução amigável, mas, inclusive, expondo soluções judiciais, se for o caso, com o fito de obter, ao fim, a justa medida.

Palavras-chave: Direito Civil. Direito Imobiliário. Direito de vizinhança. Bem-estar social.

 

Abstract

There are few times we encounter troublesome neighborhood issues: an owner who does not agree with the negligence of the other; abuse as the unreasonable use; the lack of common sense when it is concerned the peace and security of others. It should, to be sure, establish a healthy environment in which prevails the common and subjective well-being, attending each without restriction. Thus, will be developed this work in order to draw targeted parameters to resolve these issues so common, supporting, of course, the friendly solution, but even exposing judicial remedies, if any, with the aim to obtain, the end, the right measure.

Keywords: Civil Law. Real Estate Law. Neighborhood right. Social Welfare.

 

Se sentir incomodado por um vizinho é um acontecimento bastante comum. A relação entre pessoas com propriedades próximas nem sempre é feliz, o que, se fosse, seria mais proveitoso, pois proporcionaria um espaço social mais saudável.

 

O direito de vizinhança se trata de um conjunto de normas legais, que regulamentam a relação jurídica e social de indivíduos que possuem o direito real ou apenas a posse direta de imóveis, com proximidade espacial.

 

Prevê o art. 1.277, do código civil brasileiro, que "o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha". Trata-se de uma obrigação “PROPTER REM”[1] (que acompanham a coisa), em que o uso do bem é limitado em prol do bem-estar comum, provando uma clara interferência estatal na vida privada, denunciando um modelo paternalista, ou seja, se não pode cuidar de si mesmo e suas relações, o estado cuida.

 

É importante observar que, em caso de incômodo em uma das modalidades previstas em lei, é determinado que o causador do dano pague indenização ao vizinho (art. 1.278 do CC).

 

Segundo a Ministra Nancy Andrighi, 3ª turma do STJ, “Não se compraz o Direito com o exercício desarrazoado das prerrogativas legais enfeixadas pela propriedade, mormente quando brandidos sem uma consistente razão jurídica, devendo os operadores do Direito se acautelarem do uso indevido dos preceitos legais pois, citando novamente Jean-Paul Sartre (1987), ‘a nossa responsabilidade é muito maior do que poderíamos supor, pois ela engaja a humanidade inteira’”. Refere-se, pois, à utilização da máquina judiciária para satisfazer direito dessa natureza quando efetivamente indispensável, por ser tão óbvia e necessária a composição amigável.

 

Ainda nas palavras do Ministro Sidnei Beneti, da 3ª turma do STJ, "a casa é, em princípio, lugar de sossego e descanso, se o seu dono assim o desejar". Apesar disso, interferências sempre haverá, algumas dessas precisam ser toleradas para que o convívio entre vizinhos não vire uma guerra – apela-se, pois, ao bom senso. Entretanto, nem todos têm a noção de que, para viver bem em comunidade, é necessário agir pensando no coletivo.

 

As espécies e desdobramentos do direito de vizinhança se resumem nas seguintes situações:

 

  2. Árvores limítrofes

 

Em regra geral, as árvores são partes integrantes dos prédios, e por prédios se entende qualquer imóvel, independente se vertical, casa ou terreno.

 

A árvore onde o tronco está fincado, em cima da linha divisória de prédios confinantes, pertence aos dois proprietários. Portanto, qualquer decisão referente à árvore, precisa ser devidamente acordada entre os proprietários dos dois imóveis.

 

Outro fato interessante, bem como bastante comum, diz respeito aqueles galhos ou raiz da árvore do vizinho que insiste em se estender para o outro imóvel, muitas vezes até trazendo prejuízos, quebrando telhas e danificando janelas. Nesse caso, o proprietário do prédio invadido pode cortar o excesso da planta que passa para seu terreno, até a linha divisória, sem necessidade de anuência do vizinho, bem como se houver frutos já caídos da árvore, estes serão do proprietário do solo onde eles caírem.

 

   3. Passagem forçada

 

Existem alguns imóveis na área urbana ou rural que não possuem saída para a via pública, fato este muito prejudicial, que inviabiliza o uso do imóvel, impossibilitando o gozo do direito constitucional de locomoção. Assim, é importante saber que o art. 1.285, e parágrafos, do código civil de 2002, determina que o vizinho mais próximo deve suportar a passagem do imóvel encravado, não podendo se opor, mediante pagamento de indenização pertinente. Ressalta-se, ademais, que a passagem deve ser fixada no caminho mais curto, em prédio mais próximo e a forma deve ser a menos onerosa para ambos.

 

Também, considera-se imóvel encravado a propriedade onde o acesso é perigoso, difícil, insuficiente para utilização plena, bem como aquele onde a passagem é apenas por períodos fixados. O fato em questão pode ser ilustrado da seguinte forma: a venda de parte do imóvel, como exemplo, os “fundos” da casa. A concessão da passagem não é gratuita, porém obrigatória, de forma menos danosa, podendo inclusive ser determinada em juízo.

 

   4. Passagem de cabos e tubulações

 

Devido ao crescimento urbano desordenado, muitas vezes há a necessidade de utilização do espaço do vizinho para a passagem de instalações de serviços essenciais, como esgoto, cabos de rede elétrica, rede de água, dentre outros.

 

Segundo o art. 1.286, do código civil de 2002, o proprietário é obrigado a aceitar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos, que seja de utilidade pública, quando de outra forma não for possível ou muito oneroso, bem como essa disposição se dá mediante indenização razoável para a situação, como de acordo com a desvalorização do imóvel.

 

Ressalte-se que o proprietário atingido tem direito a posterior retirada do conduto, para outro local do imóvel, se assim for conveniente, no entanto, tudo será por suas custas e riscos. Apresenta-se aí, pois, mais uma vez, um reforço à boa-fé objetiva e a razoabilidade.

 

  5. Passagem das águas

 

A água é regulada pelo Decreto n.º 24.643, de 10 de julho de 1934 - denominado Código de Águas -, inferindo-se, por certo, e pelas razões atuais, como bem esgotável, que em caso de escassez coloca em risco toda a humanidade. Logo, a regulamentação se torna imprescindível, para conscientização de todos e a distribuição eficaz deste bem.

 

Qualquer situação no âmbito privado que corresponda ao tratamento da água, deve ser considerada de acordo com a sua finalidade social, para o bem comum, como princípio constitucional, para sua utilização de forma correta e ética, inibindo o uso inútil ou despropositado.

 

Segundo o art. 1.288, do código civil de 2002, o proprietário do prédio inferior é obrigado a autorizar a passagem das águas que decorrem do prédio superior, não podendo interferir nesse curso, apenas quanto àquelas que brotem naturalmente. Ao ente responsável pelo dano recairá a cominação legal.

 

  6. Limites prediais

 

A disposição livre e desimpedida do prédio depende da sua demarcação, pois com ela se torna possível mensurar a dimensão com as limitações da parte que cabe a cada proprietário, facilitando a convivência do particular, como também é importante para o estado, para definição de tributação, por exemplo.

 

Vê-se, com certa frequência, intrigas entre vizinhos quando o assunto é delimitação da propriedade. Em caso de não solução amigável, o novo código de processo civil, nos arts. 569 a 598, estabelece, por exemplo, a ação demarcatória, que se refere a um direito de reivindicar a definição dessa limitação de forma clara. Contudo, só assiste aqueles onde os prédios tenham sinais duvidosos de divisão, como muros, cercas, madeirites, entres outros. Vale salientar, quem exerce o direito de ação demarcatória é apenas aquele que tem a pretensão a posse da porção que será delimitada.

 

Em regra geral, todas as despesas advindas da demarcação ou manutenção do objeto de que divide os prédios deverão ser repartidas entre os proprietários confinantes. É uma obrigação “propter rem”, ou seja, que acompanha a coisa.

 

Em conclusão, vale a pena sempre entrar em composição com o vizinho, diante das inúmeras possibilidades de harmonização e ponderação de interesses. É importante ter em conta que o meio social mais pacífico e solidário é o que faz uma sociedade mais justa, e favorece, sem sobre de dúvidas, o bem-estar social e subjetivo. Em caso de impossibilidades dessa tão almejada pacificação social, o Direito acolhe e resguarda a sua pretensão, se esta estiver amparada por lei. Ao fim, o que se propõe e se busca efetivamente é a justa medida, para ilidir problemas, às vezes tão comezinhos, pondo-se termo a partir da solução amigável, a fim de compatibilizar os interesses envolvidos.

 

Referências Bibliográficas

 

CÓDIGO DE ÁGUAS. Decreto nº 24.643, de 10 de julho de 1934. Decreta o Código de Águas. Este texto não substitui o publicado na CLBR de 1934 e retificado em 27.7.34. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/d24643.htm>. Acesso em: 16 mar. 2016.

 

CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 11.1.2002. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 16 mar. 2016.

 

CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Este texto não substitui o publicado no DOU de 17.3.2015. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm>. Acesso em: 17 mar. 2016.

 

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Ministro Sidnei Beneti, da 3ª turma do STJ. Recurso Especial nº 1.313.641 - rj (2012/0032506-8). Disponível em:<https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/inteiroteor/?num_registro=201200325068&dt_publicacao=29/06/2012>. Acesso em: 16 mar. 2016.

 

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Ministra Nancy Andrighi, da 3ª turma do STJ. Resp 1370210 / RJ Recurso Especial - 2013/0052715-0. Disponível em: <https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/inteiroteor/?num_registro=201300527150&dt_publicacao=06/09/2013>. Acesso em: 16 mar. 2016.

 

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL. Apelação Cível Nº 70065830754, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Julgado em 02/09/2015.

 

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: direitos reais. - 6ª Ed. - Editora São Paulo: Atlas, 2006. – (Coleção direito civil; v.5).

 

 

 

[1] “Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE VIZINHANÇA. ROMPIMENTO DE CANO D AGUA EM SALA IMEDIATAMENTE SUPERIOR. ALAGAMENTO DO IMÓVEL INFERIOR. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS. DEVER DE INDENIZAR DA PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL CAUSADOR DO DANO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. Restando incontroverso que foi o rompimento do cano d água da sala comercial superior à da autora que causou a inundação em seu imóvel, localizado no piso imediatamente inferior, impõe-se a condenação da proprietária daquela unidade a reparar os danos materiais experimentados. A obrigação imposta a proprietária do imóvel, na hipótese, é propter rem, decorrendo da sua própria condição de titular do bem causador do dano. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME”. (Grifou-se). (Apelação Cível Nº 70065830754, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Julgado em 02/09/2015).

Aline Costa

 

Acadêmica de Direito do Centro Universitário Estácio – Fic, cursando o 6º semestre; estudante de Inglês pelo MEO – Isf do Ministério da Educação e CNPQ; Estagiária do Jurídico, com ênfase em Direito Civil, imobiliário e notarial.

Dr. Adriano Espíndola Santos

 

Mestre em Direito Civil pela Universidade de Coimbra – Portugal. Especialista em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais – Especialista em Direito Público Municipal pela Faculdade de Tecnologia Darcy Ribeiro. Graduado em Direito pela Universidade de Fortaleza (2009). Advogado, inscrito na OAB-CE nº 22.755. Corretor de Imóveis, inscrito no CRECI-CE sob o nº 5670 F.

Adocacia Direito Imobiliario