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Artigo

17 de outubro de 2014

DANOS PROVENIENTES DE CUPIM NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS E A DIVISÃO DE OBRIGAÇÕES

Os cupins são insetos daninhos que, como é sabido, causam graves prejuízos econômicos, uma vez que afetam bens compostos de madeira e de outros materiais celulósicos. Dependendo da espécie, podem surgir de árvores, de jardins e até mesmo de construções vizinhas; de móveis e de outros objetos de madeira presentes no local ou na circunvizinhança.

 

Os danos provenientes de cupins podem comprometer não só o bem afetado diretamente, mas, como dito, se alastrar pelo ambiente, e aí se torna mais difícil o controle - fato que pode reincidir. Por isso, o controle deve ser diligente e regular.

Identificado o foco, o morador deve buscar realizar prontamente a higiene do local, certamente por meio de empresa idônea e especializa em controle de pragas. A demora em resolver o caso trará, seguramente, maiores complicações, estas de difícil solução, podendo ensejar danos a outros bens, o que, verdadeiramente, não se deseja – pode cominar em indenização por perdas e danos.

 

Observe-se que questões desta dimensão são comuns durante o período de locação de imóveis. Mas sempre surge dilema que pode causar equívocos quanto à divisão de responsabilidades entre proprietários e inquilinos. Por isso, é de suma relevância que às partes tenham plena ciência em relação à distribuição de seus papéis perante a relação locatícia.

 

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991) dispõe em seu artigo 22 que é dever do locador entregar o imóvel ao inquilino em condições de uso para aquilo que se destina. Assim, para se evitarem os problemas supracitados, é aconselhável e, como se vê, plenamente adotada pelo mercado imobiliário, a feitura de termo de vistoria, que acompanha o contrato de locação, onde neste deverá constar todas as descrições minuciosas do estado do imóvel, quando da sua entrega.

 

De outro lado, a partir do início da locação, é dever do inquilino manter o imóvel, objeto desta, nas mesmas e perfeitas condições de habitabilidade, uso e fruição em que recebeu, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu, e, assim, devolvê-lo ao locador ao final da locação, como bem aponta, em linhas gerais, o art. 23 da mesma lei supramencionada.

 

Logo, o locatário deverá se servir do imóvel de modo adequado, tratando o bem que lhe foi confiado à locação, assumindo este a posse direta, com o mesmo zelo que se empregaria a um patrimônio seu. A desídia na limpeza e na dedetização do bem não pode ser suportada pelo locador, quando sobrevinda desde o início da locação.

 

Ainda, mesmo quando do início da locação que haja foco de cupim, não pode, só por isso, o locatário deixar de comunicar o fato ao locador, ou mesmo permitir o progresso do dano, porque aí, possivelmente, será responsabilizado. Vejamos o que dispõe a lei do inquilinato nesse sentido: “Art. 23. O locatário é obrigado a: [...] IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; [...]. (BRASIL, 1991).

 

Desta forma, todos os consertos, reparos e providências necessárias ao uso e conservação do imóvel deverão ser feitos pelo inquilino, logicamente que a partir do início da locação, incluindo-se aí os cuidados com danos decorrentes de cupim. Frise-se que as despesas estruturais e os vícios ou defeitos anteriores à locação são de responsabilidade do locador.

 

Por fim, podem ser divididas as responsabilidades de dois modos, quais sejam: a) Se o locador entregou o imóvel com cupim, é dever deste pagar pelos serviços de dedetização e pelos reparos no imóvel; b) No entanto, se o problema surgiu depois da locação, a obrigação é do inquilino. É assim que acentua Talita Abrantes, da EXAME.com:

 

 

Há casos, porém, mais complicados. Por exemplo, quando aparece um foco de cupim na residência, de quem é a obrigação de arcar com os custos? Carlos Samuel Freitas, diretor de locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI) divide as responsabilidades em duas situações diferentes. "Se o locador entregou com cupim, é dever dele pagar pela dedetização. Mas se o problema apareceu depois da locação, a obrigação é do locatário", diz. Nem sempre, contudo, é fácil definir o início da infestação. "Este é um problema da cidade, assim, não há jurisprudência que outorgue as responsabilidades", afirma Bushatsky. Nesses casos, a solução é dividir os encargos. (ABRANTES, 2010, on-line).

 

 

Ocorre que, se houver dificuldade em definir o início da infestação, a solução é repartir os encargos, porque, além de ser caso de complicada ponderação, trata-se de problema urbano, infelizmente, complexo. Vale destacar que após sanada a situação pelo locador, ou em conjunto, a responsabilidade será atribuída exclusivamente ao locatário.

 

Ademais, sob nenhuma hipótese o locatário poderá deixar agravar o dano. Caso seja de responsabilidade do locador e este se recuse a saná-lo, deverá o locatário providenciar tal reparação, com o fito de frear a situação e se evitarem maiores complicações. Neste caso, o locatário poderá buscar a tutela do Poder Judiciário para obter o justo ressarcimento dos valores empregados para tal fim, regressivamente, devidamente fundamentado, com comprovativos de realização dos serviços ora tratados.

 

Para uma boa continuidade da relação locatícia e pela justeza que nesta se espera, devem as partes agir segundo a probidade, com deveres de lealdade e cooperação, sabendo ponderar os interesses envolvidas para que não se ultrapassem os limites da razoabilidade. Portanto, compete a cada um ceder no que lhe couber, sem, contudo, ser sobrecarregado em suas obrigações, mas nunca deixar que o dano progrida. Resolver prontamente é imprescindível, nem que para isso seja necessário medidas judiciais forçosas. 

 

REFERÊNCIAS

 

 

ABRANTES, Talita. Os direitos e deveres do locador e do locatário. Disponível em: <http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/direitos-deveres-locador-locatario-imovel-546884/>. Acesso em: 16 out. 2014.

 

ARAUJO JÚNIOR, Gediel Claudino de. Manual de prática de locação: lei do inquilinato anotada : questões práticas : modelos / Gediel Claudino de Araujo Júnior. 3. ed. São Paulo : Atlas, 2013.

 

Código Civil Brasileiro. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 11.1.2002. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 21 set. 2014.

 

FIGUEIREDO, Ivanildo. Direito Imobiliário / Ivanildo Figueiredo. – - São Paulo : Atlas, 2010.

 

Lei do Inquilinato. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 21.10.1991. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 21 set. 2014.

 

 

Autores
Dr. Adriano Espíndola Santos

 

Mestrando em Direito Civil pela Universidade de Coimbra – Portugal. Especialista em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais – PUC Minas. Especialista em Direito Público Municipal. Advogado.

Dr. Cristiano Espíndola

 

Pós-graduando no curso de Especialização em Direito Imobiliário pela Universidade de Fortaleza – UNIFOR. Possui MBA em Gestão de Negócios pelo IBMEC/RJ (2013). Graduado em Direito pela Universidade de Fortaleza (2009). Ex-membro da Comissão de Políticas Urbanas e Direito Urbanístico da OAB/CE (2010/2012). Gestor Jurídico e Advogado do escritório de advocacia Itamar Espíndola.Inscrito na OAB/CE sob o nº 22.750.

 

 

Adocacia Direito Imobiliario