Alugar um imóvel à alguém é uma ótima maneira de se obter uma renda extra a partir daquela propriedade que se encontra inutilizada, ou de se estabelecer até mesmo um negócio de locação de imóveis. Contudo, algumas precauções devem ser tomadas antes de você alugar o seu bem a um locatário com o objetivo de reduzir riscos e conflitos, afinal, você está cedendo a posse de um bem de alto valor a um desconhecido. Confira a seguir as medidas que você, proprietário, deve realizar:
- Analise o inquilino: Faça uma breve pesquisa sobre o possível inquilino do seu imóvel, inclusive na internet. Verifique se o locatário não possui processos judiciais referentes a inadimplência e analise se ele possui inscrição no SPC, Serasa e outras entidades de proteção de crédito e saiba se ele está ou não endividado. Além disso, como forma de reforçar ainda mais a segurança de uma eventual negociação com a pessoa interessada no seu imóvel, peça certidões de nada consta no Cartório de Protestos e na Justiça associadas ao potencial inquilino. Dessa forma, você assegura que vai alugar a sua propriedade para uma pessoa que cumpre com as suas obrigações legais.
- Sempre opte pelo contrato de locação por escrito: A negociação da locação de um imóvel feito “boca a boca” não é recomendável, pois ela não gera prova documental que garanta que você terá os seus direitos como dono do imóvel assegurados em caso de inadimplência e outras questões jurídicas envolvendo o locatário. Para proteger você, locador, e o seu bem, procure por um profissional da área jurídica para redigir um contrato, com cláusulas bem detalhadas, que possa também ser usado, em uma eventualidade, como um título executivo extrajudicial.
- Escolha a melhor forma de garantir o pagamento do aluguel do seu imóvel: Existem diversos modos de garantir a locação (pagamento do aluguel), como a caução; fiança; cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, entre outros. Dessa maneira, se por ventura o inquilino não fizer o pagamento do aluguel, você, locador, poderá executar a garantia com o fito de suprir o pagamento do aluguel. Deve-se ressaltar que a lei proíbe a escolha de mais de uma garantia em um contrato de locação, sob o risco de perda da sua validade em situações em que mais de uma opção for imposta ao inquilino.
- Respeite os prazos mínimos para locações para fins de moradia: Segundo a Legislação brasileira, é garantido um prazo mínimo de 30 meses de residência ao inquilino de um imóvel alugado. Caso o contrato de locação estabeleça um prazo menor que esse mencionado, o locatário tem direito a permanecer no imóvel por até 5 anos, salvo em algumas situações relacionadas à locação por escrito com prazo igual ou superior a 30 meses (art. 46, Lei 8.245/91).
- Verifique o prazo do contrato de temporada: O contrato de temporada é aquele elaborado para que o inquilino usufrua do imóvel por um período de tempo definido. O prazo máximo de residência é de 90 dias e cabe ao locador exigir o pagamento antecipado integral ou de somente uma parte da locação. Após os 90 dias, se for de interesse do locatário permanecer mais tempo no imóvel, será necessário a elaboração de um novo contrato.
- Transferência da obrigação de pagar IPTU e condomínio: Você, por intermédio do contrato de locação, pode impor o pagamento do IPTU e do condomínio ao inquilino. Assim, ao receber os valores dessas taxas, você pode efetuar o pagamento ao condomínio e se dirigir a Prefeitura para pagar o IPTU.
- Inclua no contrato outras pessoas do convívio do locatário que também usufruirão da locação: O cônjuge ou convivente de união estável precisa estar incluído no contrato de locação residencial. Em casos de aluguel da propriedade para fins comerciais quem assina o contrato precisa ter poderes para tal ação investido por meio de ato societário ou procuração.
- Entregue as chaves do imóvel somente após a formalização do procedimento de locação: libere a utilização da propriedade para o locatário apenas depois que toda a documentação tenha sido exibida a você, o contrato tenha sido pactuado e ocorra o reconhecimento de firma.
- Estabeleça um limite para inadimplência: Defina quanto tempo de inadimplência você vai tolerar. Após exceder esse prazo, e já tendo recorrido a outros meios para que a dívida do inquilino fosse sanada, entre com uma ação Judicial, para que os seus direitos sejam assegurados.
Se você ficou com alguma dúvida ou gostaria de saber mais a fundo sobre como alugar o seu imóvel de maneira correta, segura, reduzindo riscos no procedimento de locação, não deixe de procurar ajuda de um profissional qualificado para lhe fornecer todo o apoio necessário.
Itamar Espíndola Advocacia Imobiliária & Sucessória
Aqui e agora para o seu futuro.
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