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  • Itamar Espíndola Advocacia

Despejo de inquilino


Condomínio.


Despejo, a maneira mais dura de tirar um inquilino de um imóvel. Esse é um ponto desafiador, que muitas vezes imobiliárias e locadores de imóveis enfrentam no mercado imobiliário. Dentre os diversos desafios enfrentados, o despejo de um locatário é uma das principais questões que tiram o sossego de imobiliárias e proprietários de imóveis. Por este motivo, nós da Itamar Espíndola Advocacia resolvemos trazer esse conteúdo para sanar as suas dúvidas quando o assunto é o despejo de um inquilino. Continue a leitura.



O contrato de locação


É frequente nos depararmos com situações em que o locador está com a razão em exigir o despejo do seu inquilino, porém devido a ausência de um documento escrito que determine os direitos e deveres tanto do locatário quanto do locador se torna difícil realizar rapidamente ações a favor do dono do imóvel, em caso de danos na propriedade ou inadimplência, por exemplo, o que pode gerar, inclusive, mais prejuízos com o passar do tempo.


Mas não se engane em pensar que basta obter um modelo de contrato de locação genérico na internet para que locador e o inquilino estejam resguardados de quaisquer problemas. O auxílio de um advogado especialista em direito imobiliário é essencial para a elaboração de um contrato de locação detalhado e específico ao contexto, que pode até mesmo conter cláusulas que atendam às exigências do proprietário do imóvel. Esse apoio jurídico na elaboração do contrato de locação faz toda a diferença, garantindo segurança ao locador e locatário.


“...Mas não se engane em pensar que basta obter um modelo de contrato de locação genérico na internet para que locador e o inquilino estejam resguardados de quaisquer problemas…”



O despejo do locatário


Agora que ressaltamos aqui a importância do contrato de locação para resguardar locador e locatário de eventuais problemas ao longo da relação estabelecida entre as partes, vamos a questão principal deste conteúdo: o despejo do inquilino.


Quando se identifica que o locatário deixou de cumprir com qualquer um dos seus deveres, antes mesmo de entrar em contato com um advogado(a) para dar entrada em uma ação de despejo, procure contatar o locatário; envie-lhe uma notificação premonitória, por escrito, para tentar solucionar amigavelmente.


Nem sempre o inquilino que está deixando de cumprir com as suas obrigações está agindo de má-fé, muitas vezes outras questões, como, por exemplo, de caráter financeiro, podem estar obrigando-o a não exercer os seus deveres como locatário. Entretanto, há casos em que o locatário deixa de cumprir intencionalmente o que está no contrato de locação, para tirar proveito da situação.


Em ambos os casos, é válido chegar a um acordo num prazo de 35 a 40 dias (período recomendável), para que o problema possa ser sanado a contento, sem a necessidade de levar adiante a ação de despejo. Lembrando que o acordo por escrito é sempre a melhor escolha, reduzindo as chances do locatário deixar de cumpri-lo.


Em última hipótese, se o inquilino deixar de realizar o compromisso, será necessário entrar com a ação de pedido de despejo na justiça preferencialmente por meio de uma medida liminar, com o auxílio de uma advogado(a).


Ressalte-se que, caso seja da vontade do locador, é possível ingressar, juntamente com a solicitação da ação de despejo, com o pedido de rescisão da locação e a solicitação de cobrança de valores acessórios da locação (conta de luz, água, gás; taxa do condomínio; IPTU; etc.) e de aluguéis do imóvel. Para que este último pedido possa ocorrer, de fato, o proprietário deve mostrar de maneira detalhada o valor do débito do inquilino. Embora essa junção de pedidos possa ser útil, nem sempre é a melhor decisão, uma vez que pode tornar todo o processo menos ágil.


Confira a seguir os principais casos que possibilitam que o locador entre com ação de despejo contra o inquilino.



- Fim da validade do contrato de locação, sem que haja a sua renovação (prazo indeterminado);


- Não pagamento dos aluguéis e de outros valores, IPTU e condomínio, por exemplo, dentro da data de vencimento, estipulados no contrato de locação;


- Qualquer descumprimento do que está presente no contrato de locação;


- Sublocação ilegal do imóvel, isto é, quando o imóvel for sublocado pelo locatário a um terceiro sem o consentimento do proprietário;


- Permanência do sublocatário no imóvel depois do término do contrato firmado com o locatário;


Entre outros casos.



“...é válido tentar chegar a um acordo dentro de um prazo de 35 a 40 dias (um período recomendável) com o inquilino para que o problema possa ser resolvido de forma amigável, sem a necessidade de levar adiante a ação de despejo.…”



Ação de medida liminar de despejo


A ação com medida liminar de despejo, mencionada anteriormente, traz agilidade ao processo de despejo do locatário por se caracterizar como um pedido de urgência, diferente da ação de despejo regular. Porém, este pedido somente será aceito pelo juiz se houver a existência de um contrato de locação e se esse não prever alguma forma de garantia ao locador, como, por exemplo: fiança, caução, entre outras. Caso estas condições sejam respeitadas, o proprietário do imóvel somente precisará fazer o pagamento de caução em juízo, no valor de três meses de aluguel, para dar continuidade ao procedimento de despejo.


Vejamos, agora, as hipóteses mais comuns que possibilitam a execução da ação de despejo de forma mais ágil, por meio da medida liminar:



- Permanência do sublocatário no imóvel após o fim do contrato firmado com o locatário;


- O não pagamento, dentro do prazo de vencimento, de aluguel e de outras obrigações que compõem a locação de imóveis, como, por exemplo: contas de água, luz, IPTU, condomínio, etc, considerando que o contrato não estabeleça alguma das formas de garantias previstas em nossa legislação, seja pela não aquisição de alguma garantia, seja pela perda de sua validade ou por um pedido de remoção dela, considerando que a garantia tenha sido adquirida;


- Fim do prazo da locação por temporada do imóvel, se for estabelecido a ordem de despejo em até 30 dias depois do encerramento do contrato de locação;


- A quebra do mútuo acordo firmado por escrito e que foi assinado pelo locador, locatário, e por duas testemunhas; acordo este no qual tenha sido definido o prazo mínimo de 6 meses, a contar da data de assinatura do acordo para a desocupação do imóvel;


- O fim do prazo da locação de caráter comercial, se for proposto a ação de despejo em até 30 dias do termo ou do cumprimento da notificação informando o desejo de reaver o imóvel;


Entre outras hipóteses.



Prazos para o despejo do inquilino


Uma vez aprovada a ordem de despejo contra o locatário mediante decisão judicial, após análise do requerimento da ação de despejo, o inquilino terá o prazo de 15 dias para desocupar a propriedade. É válido ressaltar que caso o locatário faça o depósito da dívida em juízo a ordem de despejo perderá sua validez.


O despejo de um inquilino se aplica tanto a pessoa física como a jurídica que se enquadrem nas condições que foram mencionadas no decorrer desse texto. Entretanto, existem algumas situações que invalidam o despejo do locatário, como no caso de uma pessoa idosa ou uma gestante, por exemplo.


A análise da função social do contrato e da propriedade serão determinantes para saber se existe a possibilidade de anulação, judicialmente, do despejo de pessoas como essas mencionadas.


“…o inquilino terá um prazo de 15 dias para desocupar a propriedade. É válido ressaltar que caso o locatário faça o depósito da dívida em juízo a ordem de despejo perderá sua validez….”




O que fazer se o inquilino não sair do imóvel


Caso o locatário se recuse a sair do imóvel, após aprovação da ordem de despejo, será necessário o apoio da polícia para cumpri-la. Nessa situação, um oficial de justiça designado no processo se encarregará de executar a decisão judicial. Cabe esclarecer que se durante a ação de despejo o inquilino sair da propriedade, o locador já recupera a posse direta de sua propriedade.



Evitando que o processo de despejo ocorra de novo


Para evitar que o processo burocrático da ação de despejo aconteça novamente, algumas ações podem ser tomadas, como a elaboração de um contrato detalhado com informações sobre o locatário. Outra medida que pode ser realizada é procurar chegar a um acordo com o inquilino, recorrendo a via extrajudicial para resolver o problema relacionado à locação da propriedade. Empatia, aqui, é a palavra-chave para haver consenso entre as partes.


Você acabou de compreender como funciona a ação de despejo e o que pode ser feito para evitar que ela aconteça. Não esqueça que se você está precisando ingressar com a ação de despejo é fundamental a ajuda de um profissional jurídico para providenciar a referida ação na justiça, e para que possa fornecer todo o suporte necessário ao longo do processo.


E se a via judicial não for necessária para resolver a situação quanto ao despejo do inquilino, o melhor cenário tanto para locador como para o locatário, ainda assim a presença de um advogado(a) é importante para a consecução de um contrato detalhado, que valide o acordo firmado entre as partes, evitando que novos problemas surjam.





Itamar Espíndola Advocacia Imobiliária & Sucessória


Aqui e agora, para o seu futuro.


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