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Artigo

QUADROS, ARMÁRIOS, BENFEITORIAS... ATÉ QUE PONTO SE PODE MODIFICAR O IMÓVEL LOCADO?

21 de setembro de 2015

 Ao adentrar no pretenso imóvel para alugar, o locatário, naturalmente, já planeja as modificações que fará para adequá-lo às suas condições e de sua família. Numa primeira visita, se ficar comprovado que não se pode modificar como deseja, o locatário nem mesmo conclui o processo de locação, porque, como é sabido, trata-se de algo de suma importância. 
   Deste modo, quando recebe as chaves do bem – a posse direita -, o locatário sente-se livre para realizar tudo o que for necessário para a sua própria satisfação e de seus familiares. Mas não é bem assim, uma vez que está autorizado, na maioria das vezes, a realizar as modificações que sejam de ordem voluptuária e que não afetem a estrutura do imóvel, podendo ser desfeitas facilmente ao final da locação.  

 As maiores modificações, ou mesmo aquelas que acrescentem ou afetem a estrutura do imóvel, estas tem de ser direcionadas ao conhecimento do locador, para que, somente com sua anuência, sejam levadas a cabo. Trata-se de exigência básica, disposta em sede de lei do inquilinato, conforme se apresenta:  
   “Art. 23. O locatário é obrigado a:  
   VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;” (BRASIL, 1991). LEI 8.245/91.   

   Seguindo este tópico, na locação não residencial por vezes são necessárias modificações mais consideráveis, para atender ao padrão e a estrutura do comércio. Neste caso, o locador deve ser mais maleável na negociação, cedendo no que for possível, já que, em muitos das situações, há ganhos importantes no imóvel que os valoriza. 

 

   E se essa grande alteração estrutural, com a incorporação de benfeitorias, for de fato concluída, o locatário faz jus aos valores empregados ao final da locação? Entende-se que, primeiramente, o contrato de locação será o principal meio para dirimir esta questão, tendo em conta que, se estiver disposto que o locatário não terá direito a ser ressarcido dos gastos, este não poderá reivindicar tais valores.

 

   Entretanto, se respeitada a razoabilidade, seria justo que as partes entrassem em composição amigável extrajudicialmente, no sentido de dividir as despesas, porque, de fato, se houve melhoria, o proprietário seria beneficiado.

 

   O que não pode é configurar o enriquecimento sem causa do proprietário, ficando este com benfeitorias de grande valor em detrimento do locatário, que terá de suportar, além dos gastos com a desocupação, a perda dos valores despendidos para a concretização das benfeitorias. Observe-se que tal tratamento deve estar em consonância com o que dispõem o art. 884, do Código Civil brasileiro de 2002, assim como com os artigos 35 e 36, da Lei do Inquilinato, sobretudo quando se trata de disposição em contrário no pacto de locação.

 

“Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários. (BRASIL, 2002).

 Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. (BRASIL, 1991).

 Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.”(BRASIL, 1991).

 

   Vale observar os termos da decisão que segue, sobre o enriquecimento acima aduzido:

 

“Ementa:  AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS LOCATÍCIOS EM ATRASO. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO. DEVER DE PAGAR. DIREITO DO LOCATÁRIO À INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS NECESSSÁRIAS E ÚTEIS REALIZADAS NO IMÓVEL. ART. 35 DA LEI 8.245/91.  POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO COM O DÉBITO DE ALUGUÉIS. Inadimplemento dos aluguéis que restou incontroverso nos autos. Possibilidade de compensação do débito de aluguéis com a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel. O locatário tem o direito de ser indenizado das benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel (art. art. 35 da Lei 8.245/91), sob pena de enriquecimento indevido do proprietário. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.” (Recurso Cível Nº 71002809804, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Eugênio Facchini Neto, Julgado em 17/03/2011). (Grifo nosso). (RIO GRANDE DO SUL, 2011).

 

 STJ Súmula nº 335 - 25/04/2007 - DJ 07.05.2007

Contratos de Locação - Cláusula de Renúncia à Indenização - Benfeitorias e Direito de Retenção

    Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”(BRASIL, 2007).

 


   Para sedimentar tal entendimento, expõe-se como referência a fundamentá-lo o que aborda Sylvio Capanema, nomeadamente pela certeza conferida pelo art. 35 da lei do inquilinato. Vejamos:  


   “Nesse mesmo sentido, ao tratar sobre a validade da cláusula exonerativa da indenização, SYLVIO CAPANEMA, apesar de também identificar o perigo de colisão que ela representa perante o princípio de vedação do enriquecimento sem causa, reconhece, igualmente como o faz o signatário, que não há mais o que discutir ante à explícita redação do artigo 35[5].” (CAPANEMA apud DIAS, 2003, on-line).  


   De tal modo, infere-se que a maneira mais adequada de se promover as benfeitorias, sejam as necessárias, as úteis ou mesmo as voluptuárias, seria com a concordância expressa de ambos os contraentes, inclusive, se for o caso, com as suas especificações em próprio contrato de locação.  


   Por experiências bem sucedidas em ramo imobiliário, especialmente quando se trata de locação não residencial, procura-se orientar as partes para que definam os termos do acordo quanto à realização, desfazimento ou mesmo possíveis ressarcimentos vindouros, para que se evitem mais desgastes ao final da locação.    Fato notório é que na locação de imóveis existem desgastes inerentes que precisam ser mitigados, assim, não basta que a parte interessada comunique verbalmente seu intento, ou mesmo na ânsia de realizar as obras – para lucrar logo – esqueça de notificar devidamente a parte, porque depois pode ser muito difícil a solução.  


   É razoável que o locador prudente e probo deixe claro, ainda na fase das tratativas, os limites para modificações, tudo em respeito à cláusula geral da boa-fé objetiva, que rege as relações jurídicas obrigacionais. Assim, este não pode aceitar a locação sabendo ser intransigente às alterações desejadas pelo locatário, porque estará a ferir a confiança preestabelecida, dever anexo que acompanha o princípio da boa-fé objetiva. Mas não só isso, fere também os deveres acessórios da cooperação e da lealdade, bases importantes para a consolidação da boa-fé no âmbito negocial.  


   “Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

    Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.  

   Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.” (BRASIL, 2002).   


    De tal modo, a relação negocial formada ainda prematuramente tem força e os seus limites devem ser considerados como tal. O locador é responsável pelas expectativas exibidas antes mesmo da confirmação da avença, devendo ser coerente com suas atitudes, não frustrando o outro naquilo que se propôs a fazer ou aceitar. 


   Diante disso, tem-se que as partes devem cooperar para o bom andamento da locação, para isso, será necessária a estipulação em pacto do que se pretende com as benfeitorias a serem agregadas ao imóvel.  


   Portanto, quaisquer acréscimos de benfeitorias voluptuárias poderão ser realizadas, e no final da locação podem ser levantadas, contato que não prejudiquem o imóvel locado. Já para as benfeitorias necessárias e úteis, sugere-se que sejam feitas mediante o consentimento do locador, sobretudo as úteis, porque, ao final da locação – isso se não houver disposição em contrário -, caberá o pedido de indenização, bem como estão sujeitas ao direito de retenção, tudo de acordo com os artigos 35 e 36, da lei do inquilinato.   


   Reitera-se que as partes, prudentes, disponham em pacto locatício o que cabe a cada um relativamente às benfeitorias, porque, desta forma, estarão resguardados de futuros inconvenientes. Por noções adquiridos na prática em mercado imobiliário, devem-se estabelecer todas estas questões ainda em fase pré-negocial, inclusive para assegurar o respeito à boa-fé. 

Dr. Adriano Espíndola Santos

 

Mestre em Direito Civil pela Universidade de Coimbra – Portugal. Especialista em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais –Adriano Barreto Espíndola Santos. Mestre em Direito Civil pela Universidade de Coimbra. Especialista em Direito Civil pela PUC Minas. Especialista em Direito Público Municipal pela Faculdade de Tecnologia Darcy Ribeiro. Advogado inscrito na OAB-CE sob o n° 22.755. PUC Minas. Especialista em Direito Público Municipal. Advogado.

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