Artigo

21 de setembro de 2015

UMA REFLEXÃO SOBRE O VALOR DO ALUGUEL

 Para iniciar esta reflexão, cabe apresentar a importância da contraprestação de aluguel no âmbito da lei do inquilinato. Vejamos:  
   “Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; [...].”(BRASIL, 1991).  
   Neste excerto, nota-se a especial colocação do dever do locatário, em primeiro inciso, o que indica que o aluguel corresponde a principal obrigação do locatário perante a locação. Assim, deve-se considerar que por usufruir diretamente do bem, obtendo a sua posse direta, o locatário deve, além de outras inúmeras obrigações, principalmente, pagar o aluguel de modo regular.   Nesse sentido, o valor do aluguel vai além do que se possa imaginar numa primeira análise (superficial), e engloba pontos de extrema relevância social, para atender às necessidades básicas do locador, mormente a sua subsistência. 
 

 Vejamos o que trata a presente consideração, disponibilizada em Revista Consultor Jurídico:  

“Se a renda de aluguéis for indispensável à subsistência dos locadores, não pode ser penhorada. Com esse entendimento, a 8ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região negou o pedido feito pelo INSS para penhora de aluguel de um casal de idosos. Os desembargadores mantiveram decisão de primeira instância. Cabe recurso.” (Revista Consultor Jurídico, 2007, on-line).  
   E isso tudo tem um razão fundamental: o aluguel deve servir ao locador como meio de subsistência, e não só ao locador, mas também aos seus dependentes. Contudo, além disso, o locador espera perceber mensalmente a contraprestação de aluguel para honrar com suas obrigações, certificando mais uma vez que este corresponde a um instrumento para a concretização da cláusula geral da dignidade da pessoa humana.  
   Se é obrigação principal do locador entregar o imóvel em perfeitas condições de uso e de habitabilidade, livre de quaisquer danos e vícios ocultos, para servir à locação, do mesmo modo, é obrigação primeira do locatário honrar com seu principal dever, pagar regularmente o valor justo do aluguel.  
   E aí repousa uma questão assaz tormentosa, adequar o valor de aluguel a um patamar justo que atenda às necessidades do locador e às condições do locatário; que não seja ínfimo a ponto de prejudicar aquele, e, ao mesmo tempo, que não seja excessivo, capaz de inviabilizar o cumprimento da obrigação locatícia por parte do locatário.  
   É sempre aconselhado, sobretudo nesses tempos de crescimento imobiliário, que haja revisão de aluguel para amoldá-lo ao executado pelo mercado. Mas isso somente poderá ocorrer seguindo as determinações legais, especialmente ao que dispõe o art. 19 da lei do inquilinato, o qual aborda a possibilidade de revisão judicial do aluguel – quando não se consegue amigavelmente -, pelo locador ou pelo locatário, num intervalo de 03(três) anos depois de prazo de vigência de acordo ou em virtude de pacto, conforme se assevera no trecho abaixo:  
   “Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.” (BRASIL, 1991).  
    Ivanildo Figueiredo orienta como pode ser realizada a adequação do valor de aluguel:  
   “A todo tempo, durante a vigência do contrato, podem as partes alterar o contrato de locação para repactuar o valor do aluguel, bem como para inserir, modificar ou excluir cláusula que trate do reajuste (Lei nº 8.245/1991, art. 18). A lei de locação estabelece, ainda, um parâmetro que deve orientar a fixação do valor do aluguel, quando este for discutido judicialmente, e que é o preço de mercado (Lei nº 8.245/1991, art. 19). Através de ação revisional de aluguel (arts. 68 a 70), tanto o locador como o locatário, após decorrido o prazo de três anos de vigência do contrato, podem requerer a revisão do valor do aluguel, “a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”. (FIGUEIREDO, 2010, p. 140).”  
   Assim sendo, o aluguel deve conseguir atender às necessidades do locador, e consagrar o respeito à sua dignidade da pessoa humano, no momento em que se configura justo, e se compraz, inclusive, com os interesses das partes. Não se pode vislumbrar o enriquecimento indevido de quem quer que seja, porque se locupletaria um em detrimento do outro, ferindo ao mesmo tempo a dignidade da pessoa lesada e gerando graves danos.  
   Além disso, haverá certamente a responsabilização civil daquele que se locupletou, com dever do lesante em indenizar por perdas e danos causados, demonstrando-se a necessidade de se ponderar interesses, por meio da razoabilidade e da justeza na renegociação de aluguel.  
   Por certo que o valor do aluguel tende a se ajustar ao mercado, obviamente que por iniciativa das partes, como bem exposto, e isso pode interferir na negociação e na possibilidade de transacioná-lo, tendo em conta que a relação locatícia, por si só, já gera, infelizmente, embates naturais.  
   Daí, para compor às necessidades das partes, não deixando recair obrigações excessivas para nenhuma destas, aconselha-se contar com o apoio de profissional hábil, um mediador, para tentar harmonizar estes interesses controversos. E isso se dá por reuniões em ambientes neutros, para não constranger as partes, nem se sentirem forçadas a exercer suas decisões, assim como, previamente, com o envio de notificações extrajudiciais demonstrando o intento da renegociação do valor de aluguel.  
   Diante destas questões delicadas, vale sempre expor à parte contrária os benefícios de se realizar a renegociação amigável do valor do aluguel, esta por via administrativa extrajudicial, porque do contrário, além do tempo despendido, haverá também o pagamento de valores extras (honorários advocatícios e custas judiciais), que serão empregados para dar prosseguimento ao feito.  
   A lei de locação aborda a possibilidade de se negociar o valor de aluguel por simples acordo de vontade, certificando a praticidade e a liberdade das partes de levar a cabo tal finalidade.  
   “Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.”(BRASIL, 1991).  
   Ademais, a desinteligência decorrente deste tipo de negociação poderá ocasionar o término da relação locatícia, o que verdadeiramente não se espera, porque a continuidade desta ensejará benefícios como o regular pagamento de aluguéis, e não serão pagos valores para segurança privada, dentre outras desgastes.  
   De tal modo, constata-se a importância social do aluguel, que cumpre relevante múnus para a manutenção, principalmente, de indivíduos estritamente condicionados a este para a sua subsistência e de seus dependentes.  
   Ademais, este investimento, feito geralmente com grande esforço para complementar a aposentadoria ou outros rendimentos, deve gerar frutos justos e adequados às condições do locador e do locatário – já que a locação possui papel social -, sem exceder os limites da razoabilidade, porque, do contrário, poderá configurar o enriquecimento sem causa do beneficiado indevidamente, como aponta o nosso Código Civil.  
   “Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.” (BRASIL, 2002).  Então, como se pode perceber, não deve ficar ao alvitre arbitrário de um das partes determinar receber ou dar valor de aluguel não razoável, nem condizente com os parâmetros que se compactuam aos fins sociais, tudo devidamente consubstanciado e muito bem arranjado entre os direitos de propriedade privada, que atenderá a sua função social;  a função social do contrato;  e, ainda, o direito social a moradia, estatuídos, o primeiro e o último, em nossa Lei Maior, nos arts. 5º, inciso XXII e XXIII, e 6º, caput.      Trata-se de questão de ordem eminentemente social, a prestigiar, sobretudo, o locador, com o recebimento de aluguel adequado para o seu sustento e de seus dependentes, e o locatário, com o pagamento de aluguel rigorosamente harmônico ao que se atribui por força de mercado imobiliário.  
   A locação de imóveis não é instituto destacado da sociedade, mas, pelo contrário, está completamente enraizada a esta e satisfaz aos imperativos sociais. Porque o Estado, que deveria propiciar políticas públicas para ofertar mais moradias aos cidadãos brasileiros mais carentes, não atende às expectativas, daí à locação de imóveis compete esta função social.   

Dr. Adriano Espíndola Santos

 

Mestre em Direito Civil pela Universidade de Coimbra – Portugal. Especialista em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais –Adriano Barreto Espíndola Santos. Mestre em Direito Civil pela Universidade de Coimbra. Especialista em Direito Civil pela PUC Minas. Especialista em Direito Público Municipal pela Faculdade de Tecnologia Darcy Ribeiro. Advogado inscrito na OAB-CE sob o n° 22.755. PUC Minas. Especialista em Direito Público Municipal. Advogado.

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