Usucapião

A usucapião estabelece que qualquer pessoa que tenha se apropriado de um bem imóvel ou um bem móvel (bens móveis também se enquadram na lei do usucapião), e tenha dado uma finalidade para ele, como por exemplo residir com sua família ou usá-lo como estrutura física para um empreendimento e tenha o intuito de cuidar desse bem como se fosse seu proprietário legal, pode entrar na justiça, após um determinado período de uso sem interrupção, para reivindicar a propriedade. É válido ressaltar que não é permitido por lei usucapião de propriedade pública.

 

Então, agora que você conhece o que é a lei do usucapião, vamos entender as vias possíveis de fazer o pedido dela.

Usucapião judicial e extrajudicial

O pedido de usucapião pode ser feito via Poder Judiciário, com atuação de um juiz por meio de um processo no fórum, se caracterizando como usucapião judicial.

 

Uma segunda maneira de requerer o usucapião de um imóvel, a usucapião extrajudicial, é mais rápida e simples, e não necessita da presença de um juiz, sendo necessário somente recorrer ao cartório de registro de imóveis da comarca em que a propriedade estiver registrada, onde o oficial de registro de imóveis analisará a existência dos requisitos legais necessários para o pedido de usucapião, e caso esses sejam atendidos, transmitirá o imóvel para o usucapiente (requerente do usucapião).

 

Todavia, é válido ressaltar que apesar da conveniência da usucapião extrajudicial ela nem sempre é uma opção de escolha para o requerente do pedido, já que só se torna uma via disponível quando não há discordância entre os envolvidos no procedimento de usucapião. Esses envolvidos são aquelas pessoas que poderiam ser afetadas, teoricamente, com a transferência do direito de propriedade do dono legal do imóvel para quem mantém a posse do bem atualmente.

 

Além disso, é necessário que você apresente certos documentos, que serão descritos aqui mais adiante.

É preciso deixar claro a necessidade de um advogado para lhe representar ao longo do processo, o qual será responsável por analisar a sua situação a fim de verificar a melhor forma de você conseguir o direito de propriedade sobre o seu imóvel, tornando-se, assim, dono legal dele.

 Documentos para a usucapião extrajudicial

Abaixo estão descritos os documentos que você deve apresentar:

 

- Certidões negativas do imóvel (elas asseguram se há ou não alguma questão não resolvida envolvendo a propriedade ou que permita brecha para que alguém possa reivindicar o direito de propriedade sobre o imóvel, elas estão disponíveis na comarca onde o imóvel está localizado);                                                                                                   

 

- Ata notarial lavrada por tebelião (indentifica o tempo de posse da pessoa no imóvel, e é obtida no cartório de registro de imóvel onde este se encontra localizado);

- Memorial descritivo e planta do imóvel (documentos que possibilitam verificar o tamanho do imóvel, seu entorno, suas coordenadas geográficas, e outras informações necessárias a respeito da propriedade);

- Justo título (qualquer documento que comprove a sua posse sobre o imóvel, como por exemplo: comprovantes de pagamentos de impostos do imóvel, o contrato de compra e venda da propriedade, declaração de posse, etc).

Os diferentes tipos de usucapião

Vamos conhecer agora as diferentes modalidades de usucapião. Atualmente, existem 6 diferentes maneiras de reivindicar os direitos de propriedade de um bem imóvel, via poder judiciário, de acordo com a Constituição Federal:

 

* Usucapião Ordinária

* Usucapião Extraordinário

* Usucapião Especial Rural

* Usucapião Especial Urbano

* Usucapião Especial Familiar

* Usucapião Coletivo

Usucapião Ordinária

A usucapião ordinária define que o indivíduo que se apropriar de um imóvel de maneira ininterrupta, com boa-fé (presumia que era dono do imóvel, mas na verdade não era), sem oposição do proprietário do imóvel, no decorrer de 10 anos, sob a posse de um documento que tenha poder de transmitir a possessão do imóvel pelo dono legítimo ao novo dono poderá recorrer à justiça para estabelecer o reconhecimento legal da posse sob a propriedade.

Usucapião Extraordinário

É aquela em que para que ocorra apropriação do imóvel, por meio da usucapião, não é necessário que a pessoa tenha documento ou qualquer outro meio de comprovação que confirme a posse do bem e nem mesmo título de boa-fé, contanto que a pessoa tenha a posse sobre a propriedade durante 15 anos (sem interrupções e sem oposição do proprietário legal do imóvel), ou 10 anos sem interrupções e que a pessoa tenha residido na propriedade ou a tenha atribuída uma finalidade lucrativa, como empreender por exemplo. Nesta última situação enquadra-se também a realização de reforma(s) no imóvel em algum momento desses 10 anos consecutivos de posse sobre o bem.

Usucapião Especial Rural

A modalidade especial da usucapião aplica-se somente aquela pessoa que se apropria de um imóvel e que não seja proprietário legal de outro, e que tenha a intenção de dar uma finalidade a essa propriedade, como residir ou criar um comércio, por exemplo. Enquadram-se nessa modalidade alguns tipos dessa prática de apropriação de um bem, dentre eles a usucapião especial rural. Para ela, a lei estabelece que quem toma posse de um terreno rural de no máximo 50 hectares e o utiliza como moradia ou para alguma finalidade produtiva ao longo de 5 anos consecutivos, sem oposição do titular legal da propriedade, pode recorrer à justiça para adquirir a posse legal sobre o imóvel.

Usucapião Especial Urbano

Para a usucapião especial coletivo, a lei estabelece que a pessoa que se apropria de uma área urbana de até 250 metros quadrados e o utiliza, de forma simultânea ou não, como moradia ou para alguma finalidade produtiva ao longo de 5 anos consecutivos, sem oposição do titular legal da propriedade, pode recorrer à justiça para adquirir o direito de propriedade de um bem imóvel, contanto que não seja dono de outro imóvel.

Usucapião Especial Familiar

Ela estabelece que a pessoa que não possuir um imóvel em seu nome e ocupar uma propriedade, para fins de moradia para si ou sua família, de até 250 metros quadrados localizada em área urbana no decorrer de 2 anos ininterruptos, por meio de posse direta, com exclusividade, sem que haja oposição do dono legal, cuja propriedade dividia com ex-companheiro ou ex-cônjuge que abandonou o imóvel, poderá reivindicar o direito legal de propriedade sobre o imóvel mediante usucapião especial familiar.

Antes de conhecer os documentos que você deve possuir para dar início ao processo, vamos primeiro entender as situações que podem impossibilitar ou suspender o pedido de usucapião:

- Usucapião entre tutor e curador no decorrer do período em que ocorre a tutela e a curatela;

 

- Usucapião entre ascendente e descendente durante a existência do pátrio poder;

 

- Usucapião entre cônjuges durante o matrimônio;

 

- Usucapião pendendo ação de evicção;

 

- Usucapião contra pessoa que esteja prestando serviço ao exército brasileiro durante uma guerra;

 

- Usucapião em benefício de credor pignoratício, do mandatário, ou de pessoas que equiparam-se a eles;

 

- Usucapião contra pessoas que não estiverem no Brasil em razão da prestação de serviço público à União, aos municípios ou aos estados;

 

- Usucapião contra indivíduos incapazes perante a lei;

 

- Usucapião pendendo cláusula suspensiva.

Agora que você já sabe as diferentes maneiras possíveis de reivindicar o direito sobre uma propriedade, está na hora de conhecer os documentos que você deve possuir para dar início ao processo de usucapião.

Documentos necessários para
se fazer a usucapião judicial

Se você deseja dar entrada no processo de solicitação do direito sobre um bem imóvel, é necessário que você tenha em mãos provas documentais. No caso da usucapião, o requerente deverá dispor de alguns documentos, que podem variar de acordo com a jurisdição vigente em um local. Além disso, é preciso que o solicitante esteja representado por um advogado para dar prosseguimento a solicitação.

 

Conheça, abaixo, os documentos que devem ser apresentados por você, requerente, para a usucapião judicial:

- Identidade e CPF

 

- Comprovante de residência

 

- Certidão de nascimento ou casamento (lembrando que o cônjuge deve também autorizar qualquer pedido sobre um bem imóvel, em razão de implicações sobre a partilha de bens entre os cônjuges em decorrência de separação)

 

- Nome e endereço completo de três testemunhas que comprovem o tempo de posse do imóvel. Deve-se ressaltar que essas testemunhas não podem ser: vizinhos confrontantes (vizinhos que moram em uma propriedade ou a esquerda, direita, ou fundo de um imóvel), não podem ser parentes, e não podem ser amigos íntimos

 

- Endereço e nome dos vizinhos do requerente da solicitação de usucapião

 

- Comprovantes de rendimentos atualizados e declaração de hipossuficiência, apenas em situações em que o requerente não tenha condição financeira para pagar os custos judiciais envolvendo todo o procedimento.

 

- Certidão vintenária que constata a distribuição de processos em nome dos requerentes, a qual deve ser requisitada no site ou no fórum do Tribunal de Justiça do estado respectivo. A certidão vintenária é um documento do imóvel que apresenta um histórico de tudo que ocorreu com a propriedade nos últimos 20 anos.

 

- Certidão negativa a respeito de processos cíveis no nome dos requerentes, que deve ser requisitada no site ou no fórum do Tribunal de Justiça do estado respectivo.

 

- Certidão negativa de débito expedida pela Prefeitura

 

- Certidão negativa de propriedade emitida em todos os Cartórios de Registro de Imóveis da cidade em que o requerente(s) vive em nome do(s) requerente(s) do pedido de usucapião

 

- Matrícula atualizada do imóvel

 

- Comprovantes de pagamento de IPTU do imóvel

- Fotos dos cômodos do imóvel tiradas em diferentes períodos de tempo para provar a posse da propriedade

 

- Planta do loteamento do imóvel

 

- Certidão de origem do imóvel expedida pelo orgão municipal no instante da aprovação do loteamento originário em questão, e quaisquer outros documentos que informem e comprovem a origem da posse

 

- Documentos que comprovem o tempo de habitação na propriedade

 

- Contrato de compra e venda ou transferência de direitos relacionados ao imóvel, caso ele exista

 

- Documentos que comprovem o pagamento integral do imóvel, se houver

 

- Notas fiscais de despesas relacionadas a melhoria e manutenção do imóvel

 

- Planta e memorial descritivo assinados por um profissional habilitado

 

- Certidão de valor venal do imóvel. O valor venal de um imóvel é o preço estimado de uma propriedade pelo Poder Público com o objetivo principal de ser usado, principalmente, como base de cálculo para impostos e taxas remuneratórias administrativas e judiciais.

 

- E outros documentos a depender do caso concreto.

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