Todo tipo de acordo firmado entre as partes envolvidas requer cuidados. Isso não poderia ser diferente para um contrato de compra e venda de um terreno. Para evitar problemas jurídicos nesse tipo de negociação, nós da Itamar Espíndola resolvemos criar esse conteúdo para lhe ajudar. Continue a leitura e saiba que cuidados você deve ter no contrato de compra e venda de um terreno.
A elaboração de um contrato de compra e venda de um terreno tem como objetivo trazer segurança jurídica à negociação ao possibilitar a proteção de direitos que são imprescindíveis às partes envolvidas, além de garantir que os seus deveres sejam cumpridos. Para que o contrato confira essa segurança jurídica à transação imobiliária é necessário que algumas informações estejam incluídas nele e que se tenha a posse de alguns documentos que são essenciais para realizar a negociação.
De forma geral, no contrato de compra e venda de um terreno deve estar detalhado, por meio de cláusulas, as consequências caso uma das partes deixe de cumprir os seus deveres, metragem do terreno, condição do solo, entre outras informações importantes que serão mencionadas no decorrer desse conteúdo.
Descrição do terreno
No contrato de compra e venda do terreno deve constar informações detalhadas sobre ele. Elas podem ser verificadas na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis onde a propriedade está registrada. Dentre as informações presentes no documento que não podem faltar de forma alguma estão a metragem do terreno com uma descrição minuciosa dele incluindo medidas e divisas, e a localização da propriedade.
Além de serem importantes para questões regulatórias, esses dados são relevantes para definir o valor do imóvel. É válido ressaltar que é recomendável incluir no contrato informações mais específicas sobre a propriedade como por exemplo o limite para a rua do terreno, a fertilidade do solo, estabilidade do terreno, entre outras questões que são pertinentes a depender da finalidade que o comprador der à propriedade.
Se a pessoa interessada em comprar o terreno quiser saber mais informações a respeito da propriedade e a veracidade daquelas que estão presentes no contrato, poderá se dirigir a prefeitura do município onde o bem se encontra. Lá, em posse da matrícula do imóvel, o interessado no terreno deve lê-la com atenção, especialmente as informações relativas ao histórico do terreno, verificando se houve algum tipo de alteração na propriedade no decorrer dos anos. Identificando alguma alteração nele, confira se ela está presente no contrato de compra e venda, pois é necessário que conste no contrato.
Em seguida, é recomendável realizar uma visita ao terreno para ter certeza de que o que está descrito na documentação da propriedade no cartório de registro de imóveis condiz com a realidade.
É importante mencionar que caso você seja o interessado em comprar o terreno é válido exigir do vendedor as certidões negativas do imóvel no contrato de compra e venda, e outras documentações que comprovem a integridade da negociação, evitando surpresas indesejáveis após a compra do terreno. Através dessas certidões se consegue identificar se há algum tipo de irregularidade na propriedade que está à venda, como, por exemplo, se há algum imposto que não foi pago.
Cabe ao vendedor, por sua vez, prezar pela transparência quanto às informações passadas ao potencial vendedor. Caso haja alguma pendência de contas a serem pagas do imóvel o vendedor deve colocar no contrato cláusulas que estabeleçam a restituição dos valores desses débitos ao comprador, para que ele não saia prejudicado por dívidas contraídas pelo antigo dono da propriedade.
Preço da transação imobiliária e o método de pagamento escolhido
Como é esperado, no contrato de compra e venda do terreno se deve apresentar o valor de venda da propriedade e se esse valor for superior a 30 salários mínimos o contrato deverá ser firmado por meio de escritura pública. Todavia, não somente isso precisa estar presente no contrato; prazos de vencimento, o método de pagamento (parcelado, financiado ou à vista), assim como outros dados importantes têm de estar incluídos no documento.
Definir e deixar registrado a forma de pagamento é necessário, pois a depender do método estabelecido será preciso acrescentar mais informações no contrato. Se a venda for feita à vista é preciso estabelecer o prazo para o pagamento da propriedade. Caso o pagamento do imóvel seja parcelado, deve-se determinar o número de parcelas, a data de vencimento, incidência ou não de juros, havendo atraso no pagamento, entre outras questões pertinentes ao parcelamento.
Uma outra situação em que o pagamento do terreno pode ser feito é parte do pagamento ser realizado através de transferência de um bem e a outra parte mediante pagamento em dinheiro. Nesse caso é essencial que o bem que está sendo transferido para pagar a compra do terreno esteja descrito em detalhes no contrato.
Independente do método de pagamento escolhido, é preciso indicar no contrato de compra e venda qual meio (e informações adicionais que serão necessárias a depender da via utilizada) a venda do terreno ocorrerá; se será via boleto bancário, dinheiro, pix ou transferência bancário.
Informações das partes envolvidas
Informações, tanto do vendedor como do comprador, como: nome completo, RG, CPF ou CNPJ, profissão, estado civil, união estável (se houver), e endereço da residência do comprador precisam estar presentes no contrato.
Outros dados também devem estar expressos no contrato de compra e venda do terreno para que se possa verificar se o vendedor é realmente o dono do imóvel (comparando as informações mencionadas anteriormente com as que estão presentes na matrícula da propriedade), permitir a identificação da pessoa (o vendedor), a quem o comprador deve entrar com ação na justiça na hipótese de descumprimento de alguma das cláusulas que estão no contrato, e para evitar firmar com a parte vendedora um contrato que será considerado nulo na hipótese dela ser uma pessoa menor de 18 anos ou ser incapaz, ou relativamente incapaz (necessitando de assistência para validar a assinatura do contrato).
Quanto mais informações a respeito do comprador e do vendedor expostas no contrato de compra e venda do terreno melhor, reduzindo a chances de que problemas referentes à negociação apareçam no futuro. Lembrando que o registro das qualificações mínimas que foram apresentadas anteriormente já é um bom começo para a elaboração de um contrato de compra e venda, que não tenha a sua validade questionada e que resguarde as partes envolvidas.
Inserção de cláusula de multa
A inserção de cláusula de multa no contrato de compra e venda de um terreno em caso do descumprimento de algum dos deveres e obrigações estabelecidos no documento possui além do objetivo de compensar a parte lesada pela infração cometida, desincentivar o não cumprimento do que foi estabelecido entre comprador e vendedor.
É preciso ressaltar que se deve ter cuidado para o comprador não definir multas abusivas no contrato de compra e venda, para que não corra o risco delas serem consideradas nulas caso a questão for levada à justiça. Algumas boas práticas quando se trata de punições quanto ao não cumprimento do que está exposto no contrato: em caso de atraso do pagamento das parcelas do terreno cobrar multa sendo a base de cálculo o valor da parcela, e na hipótese de descumprimento contratual (que não seja o atraso do pagamento da parcela) cobrar um percentual sobre o valor do terreno.
Cláusula de rescisão
Nenhuma das partes envolvidas no procedimento de compra e venda do imóvel iniciam a transação cogitando a hipótese de desistir da negociação, porém todos estão sujeitos a adversidades e imprevistos que podem contribuir para tomar a decisão de abandonar a transação imobiliária.
É por esse e outros motivos que é fundamental inserir uma cláusula de rescisão no contrato de compra e venda do terreno, prevendo, dessa forma, uma eventual anulação do contrato. Nessa cláusula deve conter as chamadas arras penitenciais, que vão garantir que um valor ou algum bem seja entregue caso o contrato não seja cumprido, ou pelo vendedor ou comprador como forma de indenização à parte prejudicada.
Outros dados importantes que devem estar presentes no contrato de compra e venda do terreno
O contrato deve possuir uma região dedicada para o preenchimento da data da realização da negociação e para as assinaturas do vendedor, comprador, corretor de imóveis (se houver), anuentes (pessoas que consentem com a realização de um ato) e de pelo menos duas testemunhas.
As assinaturas destas últimas, assim como do vendedor e do comprador, são de grande importância para conferir legitimidade ao contrato. Para ter validade, é preciso que as assinaturas das testemunhas incluam seu nome e CPF em todas as vias do documento. O motivo da assinatura de no mínimo duas testemunhas é para garantir agilidade na hipótese de um processo judicial quanto à negociação firmada por meio do contrato de compra e venda do terreno, possibilitando pular algumas etapas do processo.
Além dessas informações referido anteriormente, é recomendável colocar no contrato de compra e venda do terreno a cláusula de foro, especialmente se o vendedor e o comprador residirem em localidades diferentes. Essa cláusula define em que foro eventuais ações relacionadas ao contrato de compra e venda do terreno devem ser levadas a julgamento, se será no foro onde a propriedade está localizada, ou na localidade em que o vendedor se encontra ou onde o comprador está localizado. Cabe às partes envolvidas na negociação entrarem em consenso para tomar essa decisão.
Momento da entrega do terreno
O momento da entrega do terreno, que é quando se inicia a posse do imóvel, deve estar expresso no contrato de compra e venda para evitar problemas. Se a posse do terreno ocorrer antes do seu pagamento integral, é importante colocar no contrato quais modificações podem ser realizadas na propriedade. Além disso, é válido que o vendedor analise o estado de preservação do imóvel antes de entregá-lo ao comprador, se certificando de tirar fotos dos diferentes locais do terreno e anexá-las, juntamente com uma descrição detalhada da propriedade, no contrato de compra e venda.
Dessa forma o vendedor consegue responsabilizar o comprador caso o terreno não esteja no estado de conservação que ele foi entregue, na hipótese de o negócio ser desfeito pelo comprador. Por último, deve-se ressaltar que o contrato de compra e venda do terreno somente transmite a posse do imóvel para o comprador. Para que o comprador tenha a propriedade sobre o terreno (o direito de transferi-la, vendê-la, ou doá-la) é preciso realizar o registro do contrato de compra e venda da propriedade no cartório de registro de imóveis. Esse ato garante que o contrato tenha validade diante terceiros.
Você acabou de conferir sobre os cuidados que se deve ter no contrato de compra e venda de um imóvel. Não esqueça de buscar ajuda de profissionais da área jurídica especialistas em imóveis para lhe fornecer todo o suporte necessário na elaboração de um contrato de compra e venda de um terreno que seja específico para o seu contexto.
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