Municípios não podem aumentar alíquota do IPTU com base na área do imóvel, decide STF

O tamanho de um imóvel pode influenciar o seu valor venal e, consequentemente, o valor final do IPTU. O que a prefeitura não pode fazer é usar a metragem, por si só, como motivo para aplicar uma alíquota maior. Essa foi a distinção estabelecida pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do Tema 1.455 da repercussão geral.

Por unanimidade, o STF decidiu que é inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à Emenda Constitucional nº 29/2000, de alíquota do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana em razão da área do imóvel. O julgamento ocorreu no ARE 1.593.784/SC, sob relatoria do ministro Dias Toffoli, e foi concluído em sessão virtual em 5 de agosto de 2026.

O caso teve origem em Chapecó, Santa Catarina. A Lei Complementar Municipal nº 639/2018 previa alíquota de 1% para unidades imobiliárias residenciais com área construída igual ou superior a 400 m². Para os imóveis enquadrados na faixa inferior, incidia alíquota de 0,5%. A cobrança havia sido afastada pela Justiça catarinense, e o Município levou a discussão ao Supremo.

A Prefeitura de Chapecó defendia que uma construção de maior metragem representaria utilização mais intensa do solo urbano e poderia indicar maior capacidade contributiva. O STF, porém, entendeu que esse raciocínio não autoriza a criação de um novo critério para graduar a alíquota do IPTU.

A Constituição Federal estabelece que o IPTU pode ser progressivo em razão do valor do imóvel e admite alíquotas diferentes conforme sua localização e seu uso. Também existe a progressividade no tempo, voltada ao cumprimento da função social da propriedade urbana. A metragem do imóvel, entretanto, não foi incluída entre os critérios constitucionais de diferenciação da alíquota.

Para o STF, a área corresponde ao dimensionamento físico do imóvel, enquanto o seu uso está relacionado à sua destinação, como residencial, comercial ou industrial. Por isso, não é possível enquadrar o tamanho da construção no conceito constitucional de “uso do imóvel” para justificar uma cobrança percentual maior.

Nesse contexto, cabe o seguinte questionamento: Imóvel maior ainda pode pagar IPTU maior?

A resposta é que sim. E esse é um ponto importante da decisão.

O STF não determinou que imóveis grandes e pequenos devam pagar o mesmo valor de IPTU. A decisão trata especificamente da alíquota utilizada no cálculo. A base de cálculo do imposto continua sendo o valor venal do imóvel, conforme estabelece o artigo 33 do Código Tributário Nacional.

Na avaliação do valor venal, características objetivas do bem podem ser consideradas. O próprio Superior Tribunal de Justiça já registrou que as plantas genéricas de valores utilizadas para o IPTU levam em conta fatores como localização e metragem. Assim, um imóvel de maior área pode apresentar valor venal superior e, por essa razão, gerar um IPTU maior. O que não pode ocorrer é a metragem funcionar diretamente como um “gatilho” para a aplicação de um percentual superior.

Em outras palavras: a área pode repercutir no valor econômico do imóvel, mas não pode, isoladamente, definir a alíquota aplicável.

Com a fixação da tese, municípios que utilizem a metragem como critério direto para aplicar alíquotas maiores de IPTU deverão avaliar a compatibilidade de suas legislações com o entendimento do STF. A repercussão geral permite a uniformização da solução dos processos que discutem a mesma questão em todo o país.

Para os proprietários, o primeiro passo é verificar como a prefeitura calculou o imposto. Um IPTU alto, sozinho, não significa que exista cobrança inconstitucional. É necessário identificar se a área foi utilizada apenas para apurar o valor venal ou se determinou diretamente a aplicação de uma alíquota superior.

Nos casos em que houver pagamento indevido decorrente de alíquota fixada diretamente pela metragem, pode existir fundamento para revisão do lançamento e eventual restituição, desde que observadas a legislação municipal, as particularidades do caso e os prazos tributários aplicáveis. O Código Tributário Nacional prevê a restituição do tributo pago indevidamente ou em valor maior que o devido e estabelece, como regra, prazo de cinco anos para pleiteá-la.

A decisão do Supremo, portanto, não elimina a possibilidade de diferenciação do IPTU. Ela apenas reafirma um limite: o município pode tributar segundo os critérios autorizados pela Constituição, mas não pode criar a metragem do imóvel como novo fator autônomo para aumentar a alíquota.

A tese aprovada pelo STF no Tema 1.455 foi expressa: “É inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC nº 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel”.

A redação é especialmente importante porque o julgamento enfrenta uma dúvida criada a partir da Emenda Constitucional nº 29/2000.

Antes dessa emenda, a jurisprudência do Supremo restringia a progressividade do IPTU à finalidade extrafiscal relacionada ao cumprimento da função social da propriedade. Essa orientação foi consolidada na Súmula 668, segundo a qual eram inconstitucionais, em regra, leis municipais anteriores à EC 29/2000 que criassem alíquotas progressivas de IPTU fora dessa hipótese.

A EC nº 29/2000 alterou o artigo 156, § 1º, da Constituição para permitir expressamente duas técnicas distintas. A primeira é a progressividade fiscal em razão do valor do imóvel; a segunda é a adoção de alíquotas diferenciadas conforme a localização e o uso. A progressividade no tempo prevista na política urbana foi preservada.

O Município de Chapecó tentou enquadrar a metragem na segunda categoria, sustentando, essencialmente, que uma construção maior equivaleria a uma utilização mais intensa do solo. O Supremo rejeitou essa interpretação: dimensão física e destinação do imóvel são conceitos diferentes.

Essa diferenciação também é coerente com o Tema 523 do STF, no qual a Corte reconheceu a possibilidade de alíquotas distintas para imóveis edificados e não edificados e para imóveis residenciais e não residenciais. Nessas situações, a classificação está relacionada ao uso ou à destinação da propriedade, não simplesmente ao número de metros quadrados existentes.

Este é o ponto mais importante para evitar que o artigo seja juridicamente mal interpretado: o STF não proibiu a utilização da área na avaliação econômica do imóvel.

O IPTU pode ser representado, de forma simplificada, pela operação: IPTU = valor venal do imóvel × alíquota aplicável.

O artigo 33 do Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel.

Imagine dois imóveis residenciais sujeitos à mesma alíquota de 0,5%. Se um possui valor venal de R$ 500 mil e o outro de R$ 1 milhão, o segundo naturalmente terá IPTU maior.

Nada no Tema 1.455 impede essa diferença, porque ela decorre da base de cálculo, isto é, do valor econômico atribuído aos bens. O problema surgiria se a lei dissesse, por exemplo, que imóveis de até 399 m² pagariam 0,5%, enquanto aqueles a partir de 400 m² pagariam 1% exclusivamente em razão da metragem, que foi exatamente a lógica questionada no processo de Chapecó.

Há ainda uma atualização constitucional relevante para que o texto esteja de acordo com a legislação vigente em 2026. A Emenda Constitucional nº 132/2023 acrescentou ao artigo 156, § 1º, o inciso III, permitindo que a base de cálculo do IPTU seja atualizada pelo Poder Executivo conforme critérios estabelecidos em lei municipal. Essa alteração não acrescentou a metragem como critério constitucional para fixação de alíquota e, portanto, não modifica a conclusão do Tema 1.455.

Dr. Matheus Brandão, 25/08/2026.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

BRASIL. Código Tributário Nacional. Brasília. 1966.

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Brasília. 1988.

BRASÍLIA. SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL (STF). STF decide que municípios não podem usar área do imóvel para calcular alíquota do IPTU: por unanimidade, o plenário reafirmou que a progressividade fiscal do imposto deve considerar o valor do imóvel. Por unanimidade, o Plenário reafirmou que a progressividade fiscal do imposto deve considerar o valor do imóvel. 2026. Disponível em: https://noticias.stf.jus.br/postsnoticias/stf-decide-que-municipios-nao-podem-usar-area-do-imovel-para-calcular-aliquota-do-iptu/. Acesso em: 24 ago. 2026.

SANTA CATARINA. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SANTA CATARINA. TJSC mantém suspensa cobrança de alíquota de 1% do IPTU no município de Chapecó: decisão preserva alíquota de 0,5% para imóveis com mais de 400 m² até julgamento final. Decisão preserva alíquota de 0,5% para imóveis com mais de 400 m² até julgamento final. 2025. Disponível em: https://www.tjsc.jus.br/web/imprensa/-/tjsc-mantem-suspensa-cobranca-de-aliquota-de-1-do-iptu-no-municipio-de-chapeco-?. Acesso em: 24 ago. 2026.