O sonho da casa/apartamento próprio é algo que passa pela cabeça de milhares de brasileiros. E como todo sonho, para se tornar realidade, requer planejamento, investimento de tempo, energia e dinheiro.
Para conquistar a casa/apartamento próprio, não poderia ser diferente, porém às vezes por falta de informação ou por um descuido, ou mesmo pela falta de conhecimento jurídico especializado no momento de se analisar o imóvel e o seu vendedor, pode levar a compra de uma propriedade que não esteja totalmente regularizada, e que pode inclusive está penhorada.
No que diz respeito à compra de um imóvel penhorado existem duas situações possíveis em que a aquisição da propriedade pode ter sido feita. A primeira situação é aquela em que o comprador adquire um imóvel apesar de ter conhecimento de que ele está penhorado, com a penhora registrada na matrícula do imóvel na data em que a compra foi efetuada.
Ciente dessa informação e realizada a compra, o comprador assume o risco de perda do seu bem adquirido, uma vez que o Poder Judiciário pode julgar que a venda da propriedade pelo seu antigo dono foi um ato para tentar se eximir de sua responsabilidade jurídica de sanar uma dívida pendente.
Uma segunda situação é aquela em que mesmo o comprador tendo realizado todas as medidas preventivas para garantir que não estava adquirindo um imóvel com irregularidades, verificando no cartório de registro de imóvel onde a propriedade se encontra registrada, a certidão de ônus reais; certidão de ações reais, pessoais, reipersecutórias; e a matrícula atualizada do imóvel; não foi informado no momento da compra que o imóvel a ser comprado está penhorado, embora essa informação não tivesse presente na matrícula atualizada do imóvel (documento em que consta todas as informações sobre o imóvel).
Nesse último cenário, o comprador pode livrar o seu imóvel recém adquirido da penhora já que não tinha como saber que a propriedade estava penhorada e uma vez que não estava envolvido no procedimento judicial que gerou a penhora do bem. O cancelamento da penhora pode ser realizado mediante apresentação de um dispositivo jurídico de defesa chamado de Embargos de Terceiro, com o auxílio de um profissional da área jurídica.
Se você, caro leitor, se identificou com a segunda circunstância apresentada é necessário realizar o seguinte procedimento: exponha o instrumento de compra e venda do imóvel, isto é, a escritura pública ou o contrato de compra e venda, o que prova que você é o dono atual da propriedade.
Em seguida, você deve confirmar que a posse da propriedade é sua. Isso pode ser feito por meio da apresentação de documentos como um comprovante de pagamento de tributos, fotos dos cômodos do imóvel, depoimentos de testemunhas que comprovem a sua posse sobre a propriedade, etc.
Com essa documentação em mãos, incluindo aqueles documentos que foram entregues no momento da aquisição do imóvel (a certidão de ações reais, pessoais e reipersecutórias; a matrícula do imóvel e a certidão de ônus reais), você consegue comprovar que não tinha como ter conhecimento da penhora do imóvel já que essa informação não constava no cartório onde a propriedade estava.
Dessa forma, através das ações mencionadas, você deixa de correr o risco de perder o imóvel, pois agiu de boa-fé. Já o credor da ação judicial deve, a partir de então, provar que não agiu de má-fé ao deixar de registrar na matrícula do imóvel que aquela propriedade está penhorada (por meio de uma solicitação no cartório de registro de imóveis), uma responsabilidade que é sua enquanto credor.
Itamar Espíndola Advocacia Imobiliária & Sucessória
Aqui e agora para o seu futuro.